Verkehrswert

Objektive Verfahren

Objektive Immobilienbewertung
Bei der Bewertung einer Immobilie (eines bebauten oder unbebauten Grundstückes, eines Hauses oder auch einer einzelnen Wohnung) geht es vor allem darum, den Wert zu ermitteln, der von unterschiedlichsten Parteien als objektiver Verkehrswert anerkannt wird.
Nur ein solcher Wert kann beispielsweise vor Gericht oder beim Finanzamt Bestand haben und als valide Basis für Verhandlungen dienen oder zur Lösung von Streitfällen beitragen.

In Deutschland hat der Gesetzgeber aus diesen Grund für die professionelle Verkehrswertermittlung normierte Verfahren entwickelt und sie in der "Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken" (ImmoWertV) festgelegt. Qualifizierte Sachverständige, die diesen Verfahren folgen, können somit den objektiven Marktwert Ihrer Immobilie ermitteln und Ihnen die Sicherheit geben, die Sie bei Ihren Entscheidungen benötigen.

Auch in unseren Gutachten kommen - je nach konkreten Umständen - die folgenden, gesetzlich normierten Verfahren aus der ImmoWertV zur Anwendung: 
  • Vergleichswert
  • Sachwert
  • Ertragswert
Vergleichswert

Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert aus bekannten Kaufpreisen von ähnlichen Immobilien abgeleitet. Das Verfahren funktioniert nur, wenn Daten zu einer hinreichenden großen Anzahl von möglichst homogenen Objekten vorliegen.

Dies ist beispielsweise der Fall, wenn in einem großen Baugebiet zahlreiche ähnliche (in Hinsicht auf z.b. Größe, Baujahr, Ausstattung) Eigentumswohnungen existieren, die auch regelmäßig auf dem Markt gehandelt werden.
Sachwert

Beim Sachwertverfahren wird ermittelt, was Grundstück und die baulichen Anlagen einer Immobilie gemeinsam Wert sind.

Für die baulichen Anlagen hat der Gesetzgeber einen Katalog entwickelt, der den Wert widerspiegeln soll, die sogenannten Normalherstellungskosten. 

Bei der Berechnung des Sachwertes werden zahlreiche Faktoren wie Gebäudetyp, Bauqualität, Gebäudealter, Renovierungen etc. vom Sachverständigen berücksichtigt.
Ertragswert

Beim Ertragswertverfahren wird ermittelt, welche Erträge aus einem Gebäude gezogen werden können. Das Verfahren kommt deshalb vor Allem bei Renditeobjekten (z.B. vermiete Mehrfamilienhäuser) zum Tragen.

Dabei werden die marktüblichen Einnahmen, aber auch Ausgaben (z.B. Instandhaltung) und Risiken (z.B. Leerstand), über die gesamte Lebensdauer der Immobilie berechnet und kapitalisiert.

Welches Verfahren zur Anwendung kommt, hängt von der jeweiligen Immobilie und unter Umständen der Datenlage vor Ort ab. Beispielsweise liefert der Gutachterausschuss für München ausführliche Marktberichte und zahlreiche Auskünfte zu verschiedenen Objektarten während in kleineren Gemeinden oftmals nur wenig Datenmaterial und Informationen zum Immobilienmarkt vorhanden sind. Dem qualifizierten Immobiliengutachter obliegt es somit, aus der vorliegenden Datenlage die richtigen Schlüsse zu ziehen und darüber hinaus die spezifischen Eigenschaften und Besonderheiten eines Objektes zu erfassen und hinsichtlich ihrer Wertrelevanz korrekt zu evaluieren. Nur bei ausreichender Würdigung aller Faktoren kann der Immobiliensachverständige so zu einem validen Ergebnis kommen.
Die korrekte Ermittlung des Verkehrswert nach den oben genannten Verfahren setzt dabei auch eine sorgfältige und möglichst lückenlose Prüfung und Beurteilung diverser Unterlagen zum Objekt selbst voraus. Für die Erstellung eines Immobiliengutachtens, das unseren professionellen Ansprüchen genügt und Ihren Kundenerwartungen gerecht wird, sind deshalb in der Regel die folgenden Unterlagen vorzulegen:
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • ggf. Teilungserklärung
  • ggf. Erbbauvertrag
  • ggf. Urkunden zu Rechten und Belastungen im Grundbuch Abt. II (Dienstbarkeiten)
  • Aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster / Flurkarte
  • Planunterlagen zu baulichen Anlagen (Grundrisse, Flächenberechnung, Baubeschreibung)
  • Baugenehmigung und behördliche Auflagen, Tekturen
  • Angaben zu Baujahr, Umbauten, Renovierungen, Instandhaltung (Instandhaltungsrückstau)
  • Bei Vermietung: Mieterliste, Mietverträge
  • ggf. vorhandene Gutachten (Verkehrswert, Bauschäden, Altlasten)
  • Vollmacht des Eigentümers für notwendige Anfragen bei Behörden etc.
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